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悦家云地产头条楼市重拳预售制或将取消房价会降吗

2019/11/10 来源:东营财经网

导读

最近,广东省提出取消房地产市场预售制度的消息被传得沸沸扬扬。很多专家随后发声,取消预售是制度进步的表现,是大势所趋。那对普通的购房者,这个制

最近,广东省提出取消房地产市场预售制度的消息被传得沸沸扬扬。很多专家随后发声,取消预售是制度进步的表现,是大势所趋。那对普通的购房者,这个制度将会带来甚么影响?未来楼市的走向又是如何?

—— 粉丝来信 ——

保利小研:

见信好!

我是湖南长沙人,前天看到一个在广东工作的同学发朋友圈,内容大致是:广东省正准备取消预售制度,买房的再等等就可以买到后立刻入住。我随手就转发给我女朋友,她回了好几条新闻链接:央行大放水,赶忙买房保值!落户门槛还在下降,一大波买房人要来!发改委督促进城落户,抢房大部队又增新力量!突然不敢回复女朋友了,心疼刚刚凑齐首付的我一秒钟。

想请教小研,对我这种好不容易凑齐首付的汉子有甚么买房的建议,应该怎样看待楼市不断刷屏的新闻?

——未央

—— 小研回信 ——

未央:

见信好!我们上周的文章已分析了央行“开闸放水”,那这次我就回应一下你信中提到的两个重要新闻点:取消预售和发改委近期发文督查落实1亿人进城落户。

1、预售制度或取消,市场供应或减少

1)房企资金周转遇阻,拿地和建设能力减弱

2018年,房企开发资金来源中,33%来自购房者的买房定金和预付款(首付等),占比远超银行贷款等其他渠道,特别近来对房地产行业的融资收紧,购房者的定金和预付款的占比愈来愈高,预售带来的款项对房企的重要性愈加凸显。由此可见预售制度带来的预售收入对房地产开发企业是至关重要的!

若取消预售制度,房企的开发资金将面临巨大的缺口,房企拿地和建设的能力将明显减弱,这会直接致使市面上的新居供应减少。

图:房企开发资金的主要来源

悦家云地产头条楼市重拳预售制或将取消房价会降吗

数据来源:保利投顾研究院整理

图:房企开发资金中定金和预收款的占比

悦家云地产头条楼市重拳预售制或将取消房价会降吗

数据来源:保利投顾研究院整理

2)房屋开发本钱增加,房价有上涨压力

预售带来的定金和预收款项的成本基本为0,选取融资本钱相对较低的品牌房企的最新融资动态比较,近来万科发行的约6个月的超短时间融资债券利率为3.35%,融创发行的3年私募债的本钱为7.5%,5年期的一般公司债和中期票据的利率基本都在4%以上,与其他渠道基本的融资(本钱)利率相比较,定金和预收款项的优势一目了然,房企的本钱减少得相当明显。

同时,若取消预售实行现房销售,将拉长开发周期,本来从拿地到开售大概需要六个月到一年左右的周期,现售后可能需要2-3年,开发过程占用资金时间增长,其他渠道的资金成本亦随之上涨。

可见,取消预售将大大增加房企的资金本钱,房企的成本增加,会相应计入进房屋的开发建设本钱,房价可能有上涨的压力。

表:近期品牌房企的融资成本情况

悦家云地产头条楼市重拳预售制或将取消房价会降吗

数据来源:保利投顾研究院整理

2、发改委督查落实1亿人落户城市,楼市需求接棒力量强劲

10月10日,国家发改委发布《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,宣布开展督查工作。

为达成“到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%”的目标,2018-2020年,仍有3684万人需要进城落户。落户方案中提出:增进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户;促进省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。

很明显,这两种落户群体主观和客观上都需要购房自住,而且他们也是比较有经济实力的购房群体。

同时,政府也有相应的配套支持,如加大对农业转移人口市民化的财政支持力度并建立动态调剂机制,建立财政性建设资金对吸纳农业转移人口较多城市基础设施投资的补助机制。转移人口享受到这样的财政等支持后,购房的动力更加充足,楼市需求再添重磅砝码。

图:迁移人群将转变成强劲的楼市需求力量

数据来源:保利投顾研究院整理

总结

一方面,取消预售可能会带来新居供应短缺和房价上涨的压力,另一方面1亿人进城落户带来大量的购房需求,在供应减少和需求增加时,可以预测未来楼市将迎来新一轮的“血拼”潮。最新消息显示银行贷款利率下降蔓延,对购房是否真正的利好,小研将继续为你解读。

希望能解答你的疑惑!

——保利小研

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